home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Shareware Grab Bag / Shareware Grab Bag.iso / 090 / house.arc / ANALYST.DOC next >
Encoding:
Text File  |  1980-01-01  |  8.9 KB  |  207 lines
  1.  
  2.  
  3.  
  4.  
  5.  
  6.                        * * * * * * * * * * * * * * * * *
  7.                        *   THE HOME FINANCING ANALYST  *
  8.                        * * * * * * * * * * * * * * * * *
  9.  
  10.                 (C) Copyright 1983, 1984 -- Ghassan F. Nakad
  11.  
  12. Overview
  13. --------
  14.      The HOME FINANCING ANALYST is a comprehensive real estate evaluation 
  15. program written from the perspective of homeowners, potential homeowners, or 
  16. renters. It is destined to assist these people as well as real estate agents, 
  17. brokers and developers in forecasting and allocating the costs of home 
  18. ownership and in comparing ownership versus rental alternatives. It is also 
  19. useful in determining if mortgage refinancing is worthwhile. The program, 
  20. however, cannot be used to evaluate real estate purchased for investment 
  21. purposes, as it does not take into account depreciation charges and rental 
  22. income.
  23.  
  24.       The program works with the IBM-PC, compatible systems, and both versions 
  25. 1.1 and 2.0 of PC-DOS/MS-DOS. Only one disk drive is necessary. The compiled 
  26. version requires at least 128 Kb memory, while the non-compiled version 
  27. needs 64 Kb. The latter is less efficient and does not have the same degree of 
  28. precision as the compiled version (0.01% error detected). Should you run out of 
  29. memory in the non-compiled version, the screen will warn you and prompt you to 
  30. save your work under a file name. The program will then continue as usual. This 
  31. problem does not occur in the compiled version.
  32.  
  33. Caution
  34. -------
  35.      A file with extension "HFA" must always be present on the program disk. 
  36. Otherwise you run into trouble.
  37.  
  38. $$$
  39. ---
  40.      You are encouraged to copy and distribute this program as long as it is 
  41. not done for profit. If you find this program useful, a $15.00 contribution is 
  42. requested (less is accepted if all your income is eaten up by your mortgage or 
  43. your rent !). Please send your contribution and other correspondence to:
  44.  
  45.                               Ghassan F. Nakad
  46.                               697 Cove Road, Unit 2-J
  47.                               Stamford, CT 06902
  48.  
  49.      As a registrant you are entitled to an additional copy of the program for 
  50. $5.00, one written response to a technical support request and annoucements of 
  51. future updates. Whether a registrant or not, your comments will be most   
  52. appreciated.
  53.  
  54.      Since I carry no liability insurance I am sorry to inform you that this 
  55. program carries no guarantees, warrantees or what have you. If you acquired it 
  56. through me, and you are dissatisfied with it, I'll gladly refund your 
  57. contribution less $5.00 for shipping, handling and the cost of the diskette, 
  58. which will be most probably squeezed and bent in my mail box.
  59.  
  60.      With this in mind, let's talk home financing !
  61.  
  62.  
  63.  
  64.  
  65.  
  66.  
  67.  
  68.  
  69.  
  70.  
  71. Program Components
  72. ------------------
  73.      The HOME FINANCING ANALYST provides six separate schedules in a template 
  74. format and a worksheet for fast and accurate computation of the effective 
  75. mortgage cost (IRR equivalent).
  76.  
  77.      Schedules A & B: These are the Amortization Schedules for the first (A) 
  78.                       and second (B) mortgages, if any. They show for each year
  79.                       a month by month allocation of the mortgage payments 
  80.                       between principal and interest paid, cumulative principal
  81.                       and interest paid, and the outstanding mortgage balance. 
  82.                       An annual summary of all these is provided at the bottom
  83.                       of the template.
  84.  
  85.      Schedules C & D: Provide the same information as above on an after-tax 
  86.                       basis.
  87.  
  88.      Schedule   E   : This a schedule of the annual net monthly costs of owning
  89.                       a home, be it a house or a condo. It takes into account 
  90.                       all payments made -- both tax deductible and not. This 
  91.                       includes mortgage payments, common charges of a condo (if 
  92.                       any), insurance, property taxes, etc. based on your 
  93.                       marginal federal tax rate and your marginal or flat
  94.                       state tax rate (if any). An annual summary is provided.
  95.  
  96.       Schedule  F   : This last schedule gives a complete picture of the  
  97.                       effective costs of ownership, including such intangibles  
  98.                       as anticipated property appreciation, as well as the 
  99.                       opportunity cost of funds invested (i.e.the down payment)
  100.                       since a person usually forgoes some income on his/her 
  101.                       savings by investing in a home instead of another saving
  102.                       or investment instrument. Once the "true" cost of 
  103.                       ownership is established, the program compares it to  
  104.                       renting costs and determines the benefits or costs of  
  105.                       owning as opposed to renting your home. As usual, monthly 
  106.                       and annual information are provided.
  107.  
  108.       Effective Rate
  109.       Computation   : This option is a sub-program intended to assist in 
  110.                       figuring out the real interest rate on the mortgage given
  111.                       (a) the mortgage amount; (b) its length; (c) the points 
  112.                       paid up-front; and, (d) the anticipated life of the 
  113.                       mortgage (or how long you intend to keep that mortgage).
  114.                       Also this sub-program will provide you with the amount
  115.                       of the monthly payment, total interest paid over the 
  116.                       life, not necessarily the length, of the mortgage and 
  117.                       the balance outstanding (this also corresponds to the 
  118.                       balloon payment).  
  119.  
  120.  
  121. Operations
  122. ----------
  123.      The whole program is menu driven and requires no programming skills 
  124. whatsoever. Just follow the menus provided on the various screens.  
  125.  
  126.  
  127.  
  128.  
  129.  
  130.  
  131.  
  132.  
  133.  
  134.  
  135.      When you first start the program you'll be asked to select one of four 
  136. options:
  137.  
  138.           1. Input new data
  139.           2. Use data on file
  140.           3. Review files on the disk
  141.           4. Effective rate computation, etc.
  142.  
  143.      If you are hesitant at first, go directly to option 2 and ask for "SAMPLE" 
  144. when you are prompted to input the file name. A second later you'll see the 
  145. screen getting filled with data that I've stored for illustration purposes. At 
  146. this stage you can do four things: you can continue or return to the original 
  147. menu or alternatively you may decide to alter the data in front of you or 
  148. input you own data. Either way it's only a push button away.
  149.  
  150.      Should you decide to input your own data all you have to do is answer the 
  151. prompts. The program checks every entry as to its consistency and format but it 
  152. can't tell if some of the amounts are correct or not. So if you make a mistake 
  153. you will be given a chance to make the necessary corrections in a little while. 
  154. In fact throughout the program you'll be constantly asked if you wish to review 
  155. your assumptions, thus permiting the exploration of various "what if" scenarios.
  156.  
  157.      Every time a change in assumptions is made, you are given a chance to save 
  158. the new set of data. This is highly recommended. Make sure however that the 
  159. name given to the new file does not exceed eight (8) characters and not to 
  160. include any extensions to the name. The program will affix the extension "HFA" 
  161. automatically. Although the extension will appear on the screen when you review 
  162. the files on the disk, you never need to input it.
  163.  
  164.      After you are given the option to save your data you get to a menu which 
  165. asks you which of the schedules { A through F } discussed earlier you wish      
  166. to be displayed. 
  167.  
  168.      One of the unique features of the HOME FINANCING ANALYST is that it 
  169. provides you with the opportunity to move from one schedule to another. Hence, 
  170. if you want to see the schedule of the next year you just push "N". If 
  171. instead you want to review your assumptions (and possibly change them), you 
  172. push "R", etc. Everything on the screen is self-explanatory.
  173.  
  174. A Note on Computation
  175. ---------------------
  176.      The computational rules are to be printed and distributed at a later 
  177. stage. The trickiest ones are explained here:
  178.  
  179.       Any Net Cost = Any Deductible Cost - Shield
  180.  
  181.       Shield = Pre-tax Deductible Cost  X  Tax Rate
  182.  
  183.       Tax Rate = Federal Tax Rate + [(1-(Federal Tax Rate)) X State Tax Rate]
  184.  
  185.       Appreciation = (% Expected Appreciation X 0.6) 
  186.                      + [(1-Tax Rate) X 0.4 X  % Expected Appreciation]
  187.  
  188.       Return on Investment = Appreciation / Down Payment
  189.  
  190.       Total Return on Investment = Net Cost or Benefit / Down Payment
  191.  
  192. That's it for now. Forthcoming enhancements will include (among other things)   
  193. variable and stepped-up rate mortgage rates.
  194.  
  195.  
  196.  
  197.  
  198.  
  199.  
  200.  
  201.  
  202.           
  203.  
  204.  
  205.  
  206.               
  207.